Emlak piyasasında “Stupor”: ortaya çıkan şey "elektronik gayrimenkul kimlik tespiti"

Ülke genelinde on binlerce mülk sahibi, artık her işlemde zorunlu olarak eşlik etmesi gereken, gayrimenkulün elektronik olarak tanımlanmasının uygulamaya konması nedeniyle kendilerini bir “sersemlik” içinde buldu: satın alma ve satış, miras, yatay mülkiyet değişikliği ve hatta intifa hakkının reddedilmesi .

En az 35.000 mülkiyet davası beklemede

Yunan Noterler Birliği’ne göre şu anda en azından 35.000 bekleyen gayrimenkul devir davası, miras veya başka sebeplerden dolayı tamamlanamayan.

“Ülke çapındaki 3.500 ofisimizin her birinin, genellikle aylardır beklemede olan bu davalardan 5 ila 15 tanesini ele alması gerektiğini tahmin ediyoruz.”Yunanistan Noterler Birliği Başkanı Georgios Rouskas diyor. Elbette, gayrimenkul satışı ve ebeveynlik haklarının devriyle ilgili binlerce dava, karmaşıklıkları nedeniyle engellendi. Aslında, giderek daha fazla vaka ortaya çıktıkça sorun da büyüyor gibi görünüyor.

Nisan 2022’den itibaren tam olarak yürürlüğe giren ilgili yasaya göre, her gayrimenkul satışı veya velayet hakkı işlemi ve genel olarak gayrimenkul mülkiyet hakkını değiştiren her işlem, bir bina kimlik belgesinin düzenlenmesiyle birlikte yapılmalıdır. kart. Bu, inşaat ruhsatı, yapısal güvenlik sertifikası, tapu, kat planları, grafik kağıdı ve yetkisiz kişilere para cezası verilmesini askıya alan yasalara bağlılık beyanları gibi mülkü tanımlayan tüm bireysel unsurları ve belgeleri içeren dijital bir dosyadır. binalar. Bu verilerin doğruluğunun teyidi, yetkili bir mühendis tarafından mülkün mevcut durumuyla karşılaştırılarak doğrulanmalıdır.

Anlaşıldığı üzere, bu tedbirin kurumsallaşması, neredeyse Yunan devletinin başlangıcından bu yana ülkede bina inşaatına ilişkin tüm patolojileri yüzeye çıkardı ve şu popüler sözü tamamen doğruladı: “Tek bir gayrimenkul parçası bile yok” Yunanistan’da bu keyfi veya yasa dışı değildir.” Çoğu durumda, gayrimenkul nesnelerinin muhasebesinde önemsizden, örneğin 1-2 m2’ye kadar tutarsızlıklar ve hatalar vardır. yatay mülkiyetin veya kat planının kurulması ile mülkün mevcut durumu arasında, sözleşmelerde farklı şekilde belirtilen tüm alanların keyfiliğine ve yatay mülkiyetin tesis edilmesinde gerçekte olduğundan daha fazla keyfilik söz konusudur.

Transfer, ebeveyn yardımı ya da başka sebeplerden ötürü beklemede olan ve bunları kapatmanın hiçbir yolu olmayan en az 35.000 mülkiyet davasının olduğu tahmin ediliyor.

Bay Ruskas’a göre, Mülkiyet keyfi bir statüye sahip olmasa bile yapı ruhsatı verilmesi yaklaşık iki ay sürüyor.

“İlk adım imar izni başvurusunun ilgili planlama makamına yapılmasıdır. Bu genellikle en az iki ay sürer. Herhangi bir sorun ortaya çıkmazsa, örneğin ebeveyn haklarının satışı veya verilmesi meydana gelir,” diye belirtiyor Ruskas. Ancak örneğin yüzeyleri kaydederken hatalar ortaya çıkarsa, sahibi için bir yıla kadar sürecek gerçek bir eziyet başlar. Ayrıca çözüm bulunamadığı ve sahibinin devredememesi nedeniyle mülkün tamamen değersiz hale geldiği durumlar da vardır.

Aslında çoğu durumda mülk sahipleri, çoğunlukla da mirasçılar, mülkleriyle ilgili sorunların varlığından habersizdirler. En yaygın durumlardan biri, planlama yetkilisi tarafından düzenlenen onaylanmış planlar ile müteahhit tarafından notere sunulan ve zeminin yatay özelliklerini belirleyen senet esas alınarak hazırlanan planlar arasındaki tutarsızlıkla ilgilidir. Bu tespit eylemi daire satışlarında kullanılmış, bunun sonucunda gerçek alanlar ile inşaat ruhsatında belirtilen alanlar arasında farklılıklar çok yaygın olmuştur. Bu sorun 1950’ler, 1960’lar ve 1970’ler göz önünde bulundurularak inşa edilen apartmanlarda neredeyse evrenseldir. 50-70 yıl önce.

Alandaki tutarsızlık aynı kattaki bir apartmanın veya komşu dairelerin toplam alanının bir kısmını da etkiliyorsa, yatay gayrimenkul birimlerinin bileşimini değiştirmek aynı zamanda diğer sahiplerin de rızasını gerektirir ve bu da çok büyük maliyetler gerektirir. ve hatta daha fazla zaman. Örneğin, birçok durumda, komşu mülklerin sahipleri ölmüş veya kalıcı olarak yurt dışında bulunmaktadır ve diğer mülk sahipleri bu tür bir sürece katılmayı reddetmekte, bu da bina için pasaport verilmesini imkansız hale getirmekte ve mal sahibi bu mülkü kullanamamaktadır. onun mülkü.

Anlayabileceğiniz gibi bu sorun oldukça yaygın ve hatta binlerce daireyi hizmet dışı bıraktığı için emlak piyasasının normal işleyişini, özellikle de konut amaçlı gayrimenkul alım satımını bile etkiliyor. Bu da satılık konut sıkıntısının büyük olduğu bir dönemde değerli gayrimenkulleri arz-talep dengesinden uzaklaştırıyor. Yani satış fiyatları sürekli şişiriliyor ve ev almak isteyenler, fiyatları son yıllarda hızla artan kira gibi bir alternatifi dahi olmadan çıkmazda buluyor.

Elbette bu tür sorunlar olduğu sürece hükümetin özel dijital platformlar oluşturularak “gayrimenkul işlemlerinin 2-3 günde tamamlanacağı” yönündeki açıklamaları kötü bir şaka gibi görünüyor.

Gazebolar, barbeküler ve tahrip edilen izinler
Binaların kimliği nedeniyle mülkün devredilemediği onbinlerce olay mutlaka ilgili makamların müdahalesine yol açmıştır. POMİDA (Panhellenic Gayrimenkul Sahipleri Federasyonu), Yunanistan Noterler Birliği ile işbirliği içinde, çözülmesi daha kolay olan işlemleri kolaylaştırmak amacıyla bir dizi davanın yasal düzenlemesi için bir teklif hazırladı.

Örneğin metrekaredeki farklılıkların çok küçük olduğu durumlarda esnekliğe izin verilmelidir. Aynı zamanda POMIDA, son kamuoyu konuşmasında da vurguladığı gibi, yetkili Çevre ve Enerji Bakanlığı’na, “bir apartmandaki yatay mülkün her ortak sahibinin, tek taraflı olarak kesin fiili durumu düzeltebileceği” yönünde bir hükmün kabul edilmesini teklif ediyor. Arazinin kilometresini ve diğer oranlarını, hak ve yükümlülüklerini etkilemeden, bir apartmanda yatay mülkiyeti tesis eden kanunu tek taraflı olarak değiştirerek, hangi sebeple olursa olsun, noter tasdikli olarak mülkünün alanı ve dökümü. ortak sahipler. Ayrıca her bağımsız mülk sahibinin, mülkünü edindiği tapuyu tek taraflı olarak düzelterek, mülkünün gerçek alanını ve şeklini tek taraflı olarak düzeltebilmesi de önerilmektedir.

Bay Ruskas’a göre, eğer kalıcı nitelikte değilseler ve tabii ki binanın genel alanlarını veya diğer komşularını etkilememeleri koşuluyla, mülkün daha sonra genişletilmesi olasılığını da sağlamak gerekir. özellikler. “Çardaklara, gölgeliklere ve hatta gömme mangallara keyfi olarak izin verildiği durumlarımız var” diyor ve noter işlemlerinin daha hızlı tamamlanması ve vatandaşların mağduriyet yaşamaması için bu tür eylemlerin ortadan kaldırılması mümkün.

POMIDA ve noterler, işlemleri kolaylaştırmak için bir dizi “basit” durumun yasalaştırılmasına yönelik bir öneri geliştirdi.

Elbette bu durum, genellikle anlaşmanın iptali nedeniyle yüzbinlerce avro kaybetme riskiyle karşı karşıya kalan mal sahiplerinin baskısı altında ortaya çıkan çıkmazları çözmek zorunda kalan mühendisler üzerinde de büyük bir baskı oluşturuyor. Mal sahibinin herhangi bir sorumluluk kabul etmediği durumlarda, örneğin bir inşaat planlama izin dosyasının yerel planlama otoritesinin ihmali nedeniyle kaybolması veya yok edilmesi durumunda hayal kırıklığı daha da artar.

TEI Başkanı George Stasinos’a göre, şehir planlama dairesi kayıtlarının dijital ortama aktarılması süreci yakın zamanda başlayacak. Projenin bugünden itibaren yaklaşık iki yıl içinde tamamlanması bekleniyor. Elbette bu durumda bile ilgili belgelerin kaybolması veya imha edilmesinin bir çözümü yoktur çünkü bunlar dijital ortama aktarılmak üzere mevcut değildir.

Mühendislerin belirttiği gibi, bu gibi durumlarda yetkili şehir planlama makamından dosyanın kayıp belgesinin alınması zorunlu hale getirilmelidir (örneğin genelge veya bakanlık kararı şeklinde). Kanunda bu hüküm var ama birçok bakanlık uygulamada uygulamıyor, bu da sorunların artmasına neden oluyor.

Şirketten Korint’teki gayrimenkullerin satışı, kiralanması, yasal tescili ve desteği “Yunanistan Ana Sayfa Yatırım“.

Source link