Yunanistan’da emlak: fiyatlar farklı oranlarda artıyor

Yunanistan emlak piyasası, yabancı sermaye girişinin güçlü kalması ve fiyatlardaki artış eğilimini körüklemesi ile iki hızlı bir piyasaya dönüşüyor.

Ara rapora göre Yunanistan Bankası (BoG) para politikasına ilişkin değerlendirmesinde, Avrupa’yı ve bir bütün olarak küresel ekonomiyi doğrudan etkileyen uluslararası olaylar ve yüksek enflasyon ortamı, artan faiz oranları ve belirsizlik ortamının da etkisiyle önümüzdeki döneme ilişkin beklentilerin ihtiyatlı bir şekilde olumlu seyrini sürdürdüğünü belirtti. Aynı zamanda, pandemi döneminden sonra başlayan talep kalıplarındaki değişim bugün de devam ediyor; belirli mülk kategorileri ve lokasyonlar orantısız derecede yüksek yatırım ilgisi çekerek, karma hızlı bir pazar imajını güçlendiriyor.

Yurtdışı talebin güçlü kalması ve kaliteli mülk arzının sınırlı kalması halinde, fiyatların piyasanın üst uçlarında yükseliş eğilimini sürdürerek ikincil piyasa fiyatlarını aşağı çekmesi bekleniyor. Ancak mevcut durumun yatırımcıların piyasa koşullarının orta vadeli gelişimi konusunda kayıtsız kalmasına izin vermemesi nedeniyle fiyat artış hızının daha ılımlı olması bekleniyor.

Evler ve apartmanlar
Daha spesifik olarak, göre Yunanistan BankasıYunan emlak piyasası, uluslararası ortamdaki olumsuz gelişmelere ve son iki yılda artan jeopolitik istikrarsızlık nedeniyle ortaya çıkan belirsizliğe rağmen yatırımcıların önemli ilgisini çekti. Yurt dışından ve yurt içinden kaliteli gayrimenkullere yönelik artan talebin mevcut sınırlı arz tarafından karşılanmaması ve önceki çeyreklere göre daha yavaş da olsa yüksek bir büyüme hızı sürdürmesi nedeniyle emlak fiyatları yükseliş eğilimini sürdürdü.

Ancak iç piyasaya ilişkin öncü göstergelerin yanı sıra Avrupa ve uluslararası düzeydeki fiyat gelişmeleri, özellikle düşük talep gören mülklerin amacı, özellikleri ve konumuyla ilgili olarak fiyat düzeltme sürecinin yaklaştığını gösteriyor. Konut emlak piyasasında, son iki çeyrekte bireysel fiyat endekslerinde yavaşlama yaşansa da daire fiyatlarındaki yüksek artışlar 2023 yılının 3. çeyreğine kadar devam etti. Toplanan tahminlere dayalı Yunanistan Bankasın için2023 yılının ilk dokuz ayı daire fiyatları (nominal olarak) %13,9 büyüdü yıldan yıla karşılaştırıldı 2022 yılının ilgili döneminde %11,2 artışla.

Yerel düzeyde, konut fiyatlarının değişimleri heterojenlik göstermektedir; büyük artışlar çoğunlukla yatırım ilgisinin yüksek olduğu alanlarda gözlemlenirken, diğer alanlardaki değişiklikler daha az belirgindir. 2023 yılının ilk dokuz ayında ülke genelinde daire fiyatlarındaki artış, büyük ölçüde ülkenin çoğu kentsel bölgesindeki yüksek oranlı fiyat artışlarından kaynaklandı.

Daha spesifik olarak, en yüksek büyüme oranları Selanik (%16,5), Atina (%14,5) ve diğer büyük şehirlerde (%14,1) kaydedilirken, ülkenin diğer bölgelerinde büyüme daha yumuşak (%11,1) gerçekleşti. Aynı dönemde, eski dairelerin (5 yaş üstü) fiyatları yılda ortalama %14,4 oranında artarken, yeni dairelerin fiyatları %13,1 oranında arttı.

Konut piyasası, mevcut belirsizliğe rağmen dinamiklerini koruyor ve ağırlıklı olarak yüksek yatırım, talep ve düşük arz ile karakterize ediliyor. Turizm ve kısa süreli kiralamalardaki olumlu gelişmeler, gençlere yönelik sübvansiyonlu konut programları ve Altın Vize programı da dahil olmak üzere yurt dışından gayrimenkul satın alma konusunda artan yatırım ilgisi, diğer ilgili göstergelere de yansıdığı gibi piyasa dinamiklerini güçlendirmeye devam ediyor.

Daha spesifik olarak, 2023 yılının sekiz ayı için konut inşaatı sektöründeki faaliyet (veriler ELSTAT) ülke düzeyinde yeni konut inşaatı izinlerinin hem sayısında hem de değerinde olumlu yıllık değişim oranları kaydetti (sırasıyla %22,5 ve %14,5), geçen yılın aynı dönemindeki hafif düşüşe göre önemli ölçüde artış gösterdi (-%1,3 ve -4,1) %). Ülke çapında konut yatırımları (mevsimsellikten arındırılmış ELSTAT verileri, sabit fiyatlarla) 2023’ün ilk dokuz ayında yıllık bazda önemli ölçüde güçlenerek %40,2’ye yükseldi (2022’nin ilgili dönemindeki %12,1’e kıyasla), ancak hâlâ oldukça yüksek bir seviyede. GSYİH yüzdesi olarak düşük seviye (%2,0). Aynı zamanda, konut inşaatına yönelik olumlu iş beklentileri (IOBE verileri) 2023’ün ilk dokuz ayında yıllık %13,3 artışla daha da güçlendi.

Konut amaçlı gayrimenkullere olan ilginin artmasına rağmen banka finansmanı düşük; toplam yeni ipotek kredileri 2023’ün on ayında yıllık bazda %4,9 düşüş kaydetti. Son olarak, 2023’ün ilk dokuz ayında yıllık toplam yeni ev inşaat değerleri (ELSTAT verileri) %6,7 artmaya devam ederek konut fiyatlarının güçlenmesine kısmen yardımcı oldu.

Ofisler ve mağazalar
Ticari gayrimenkul sektöründe toplanan verilere göre Yunanistan Bankası2023’ün ilk yarısında ofis fiyatları yıllık %6,6 artarken perakende alan fiyatları %6,9 arttı. Atina’da ofis fiyatlarındaki artış oranı daha yüksek (%7,2) olurken, Yunanistan’ın geri kalanında da uzun süreli göreceli fiyat durgunluğunun ardından önemli bir artış (%7,3) görüldü. Selanik’te fiyatlar, üst üste iki altı aylık yüksek büyüme döneminin ardından bir önceki yıla göre hafif bir düzeltme (%-0,5) kaydetti.

Lüks perakende tesislerine ilişkin olarak, 2023’ün ilk yarısında Atina (%8,4) ve Selanik (%9,8) fiyat endekslerinde önemli pozitif yıllık oranlar kaydedilirken, Yunanistan’ın geri kalanı için karşılık gelen rakam %3,7 olarak gerçekleşti. Son olarak ülke genelinde hem ofis kiralama hem de mağaza kiralama aynı dönemde yıllık %5,6 büyüme kaydetti.

2023’ün sekiz ayında ticari gayrimenkul inşaat faaliyeti (ELSTAT verileri) genel olarak olumlu bir değişim oranı kaydederken, bireysel kategoriler karışık bir tablo sergiledi. Daha spesifik olarak, yeni ofis binası izinlerinin sayısı (%75,2) artarken, buna karşılık gelen toplam hacim (metreküp cinsinden) 2022’nin ilgili sekiz ayına göre %15,9 azaldı.

Yeni otel inşaat izinleri %15,6, hacim ise %8,0 düştü. Son olarak, perakende inşaat faaliyeti hacim olarak özellikle güçlü (%226,9) ancak yeni izinlerde (%7,8) kısmen olumluydu. İnşaat faaliyetlerine ilişkin karışık tablonun, yeni projelerin başlatılmasına özellikle elverişli olmayan ekonomik ortamda aşırı talep koşullarından kaynaklanması muhtemeldir. Bunun nedeni aynı zamanda mutlak anlamda kategori bazında yeni inşaat ruhsatlarının az sayıda olmasıdır; gerçekte dalgalanmalar küçükken büyük yüzdesel dalgalanmalara neden olur.

ΑΕΕΑΠ
Yunanistan Bankası tarafından toplanan verilere ve ticari emlak piyasasına ilişkin bir çalışmanın sonuçlarına göre, 2023’ün ilk yarısında fonların çoğu gayrimenkul yatırım şirketleri (ΑΕΕΑΠ) ve diğer yatırım portföylerinin yanı sıra gayrimenkul geliştirme şirketleri, ağırlıklı olarak modern biyoiklimsel özelliklere sahip yüksek kaliteli ofis binalarının satın alınmasını ve/veya geliştirilmesini hedefliyordu.

Oteller, ticari depolar ve özel amaçlı yatırım konutları da önemli miktarda sermaye çekti. Başkent merkezinin en ticari bölgelerindeki üst düzey ofisler için minimum getiri, kabaca önceki altı aya paralel olarak %5,5 ila %6,6 arasında değişirken, merkezi merkezin en ticari bölgelerindeki üst düzey mağazalar için minimum getiri Atina’nın oranı %5,3 ila 6,0 arasında değişiyordu.

Source link